相關關鍵字 > 租屋 , 租賃 , 合約 , 二房東 , 訴訟 , 承租 , 好房專欄

 
撰文—Lance 攝影—羅挺倬

房地產的保值和抗跌性高,常被視為投資理財的最佳選擇,如果可以在退休之後安穩收租,開心地做個包租公或包租婆,應該是每個人心目中最幸福的夢想。但是,安穩收租真有這麼簡單嗎?把房子交給租客之後可能會有哪些風險,想躋身收租族的你不可不知!
 
 
在五股上班的家明,2年前剛買下位於新莊、剛交屋的新成屋時,因為考慮到父母在舊宅公寓上下樓梯不方便的問題,便把父母接來新莊一起同住;而位於光復南路 巷弄內的舊宅,因為地段還不錯,家明和父母商量過後,便決定把30坪大、3房的舊宅出租,一方面可以保值,另一方面也可以幫著家明分擔一些新屋的房貸。
 
謹慎挑選租客,仍舊始料未及
 
沒有多久,家明就找到合適的租客,王先生、王太太以及他們的小女兒,第一次見面就相談甚歡,知道夫妻兩人租屋,是為了讓即將上小學1年級的小女兒可以步行上下學,家明和父母商量後便決定把房子租給王先生一家人。
起初相當順利,1年多來,家明都有按時收到王先生所匯來的租金,原以為可以安穩地做個包租公時,卻在3個月前,家明第1次在刷摺後發現王先生沒有將租金匯 入,原以為只是晚個1、2天,但1個星期、2個星期過後,始終都沒有收到租金入帳,正當家明試圖聯絡王先生想要了解狀況的時候,無論是打室內電話或是王先 生的手機,都一直呈現無人接聽的狀態。
 
而因為工作繁忙無法立刻回台北查看的家明,只能反覆撥打電話、不斷留言,但始終聯絡不上王先生,只到某一天深夜大約11點的時候,家明撥打舊宅的室內電話 時終於有人接聽,但電話那頭卻是一個陌生男人的聲音,家明表示要找王先生或是王太太,陌生男子卻直說不認識這兩個人,而且還對家明說這個房子是他的朋友借 他住的…,這讓家明嚇出一身冷汗,怎麼會頓時找不到租客,而且還有一個陌生的男人住在自己家裡?
 
隔天一大早,家明便立刻向公司請假帶著父母一起趕回舊宅老家,想要查清楚這一切到底是怎麼回事?打開家門後,家明和父母一時間完全不敢相信眼前的景象,整 個房子空蕩蕩的人去樓空,完全沒有遺留下任何私人物品,房子還變得殘破不堪,感覺就像是昨晚連夜搬走似的,這讓家明著實不寒而慄,忍不住有了眾多想像,究 竟這一年多來是誰住在自己的房子裡,成了無解的謎團,這讓家明和爸媽自此後寧可將房子空著,完全不敢再把房子租給別人,這也讓家明大嘆想當快樂的包租公真 的比想像中的難上許多。
 
當包租公前一定要知道的事
 
以往大家在談論租屋問題,常常會把焦點放在租客身上,提醒著租屋時要注意的事情或是會碰到的問題,但其實,屋主將房子出租,本身的風險也不小,像案例中的 家明,就是遇到出面簽租約的是A,但實際上租賃的人是B的狀況,住宅出租最怕遇到惡房客,像這樣的情形最讓人擔心的就是,如果房客在屋內進行非法或是危險 勾當,屋主完全無法掌控後果,這是任誰都不樂見發生的事,所以想當個快樂的收租房東,在投身當個快樂房東之前,有些狀況你不可不知,了解租屋背後的風險性 後,也才能知己知彼,避免不必要的損失或傷害發生。
 
1. 遇到移花接木的租客怎麼辦?
 
像上述案例遇到的狀況一樣,房東明明租給A,但卻是B在承租,這樣的狀況比較常聽到的說法是二房東,也就是屋主租給A後,A又當起二房東轉租給B,或是分 租給多人,依照民法第443條規定,「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他 人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」也就是說,租客的確是可以將承租而來的房子再轉租或分租出去的,除非在租賃契約中明 文記載約定禁止轉租的行為,才能限制租客僅可為原簽約人。
 
2. 租客在租約期間在屋內過世,房子就變成凶宅了嗎?
 
這樣的情況,當然還是得視租客是自然死亡還是非自然死亡來論定,不過,在房屋的交易市場中,凶宅的確是買方相當忌諱的事,因此對於房東來說,如果房子出租 後,遇到租客在房屋內非自然死亡的情況,讓持有的房子變成凶宅,導致日後轉賣時,房子市值下跌、難以脫手,這的確是讓人非常困擾的地方。由於這樣的狀況實 在很難訴諸法律規範,這也就是為什麼租方總希望可以慎重挑選租客,希望租方背景單純的原因了,可說是租方在出租時必須承擔的風險之一。
 
3. 租屋期間房子發生火災,導致房屋損失怎麼辦?
 
如果租屋期間,房子發生火災導致房屋毀滅或損失,這樣的情況也是房東最不樂見、也最害怕發生的。依照民法第434條規定,「租賃物因承租人之重大過失,致 失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。」不過,因為這樣的規定仍有認定上的模糊地帶,如果想要針對這一點確保出租方的權益,房東仍可在租 賃契約中針對這一點加重房客的注意義務,因為民法第434條並不是強制規定,也就是說,房東要向房客求償前,得先檢查租約中對於失火責任是否有特別的規定 才能論定,如果沒有另行訂約,才會適用民法第434條。
 
4. 租客行蹤不明時該怎麼處裡?
 
收不到房租,而且找不到租客的時候,房東要怎做才可以終止租約?不過,因為這樣的狀況,常常發生在承租人欠繳房租,且消失不見蹤影的情形,屋主很難直接對 承租方要求終止租約,如果屋主知道承租方的戶籍地地址,需依照民法第440之規定先行催告後便得終止契約,建議可以先寄出存證信函表達終止租約的意願;如 果不知道戶籍地,則可依照民法第97條規定,「表意人非因自己之過失,不知相對人之姓名、居所者,得依民事訴訟法公示送達之規定,以公示送達為意思表示之 通知。」也就是,屋主可向法院申請對承租人通知終止租約之公示送達,就可以達到終止租約的目的。
 
5. 租客不肯繳房租也不肯搬出房子怎麼辦?
 
遇到不良租客,導致無法正常收租,也是房東最常遇到的麻煩之一。如果遇到承租方拒不搬遷、和解不成的情況,房東只能用先用簡易訴訟的方式,提起遷讓房屋的 訴訟,請求承租人將房屋回復原狀並歸還給出租人(持有人)。訴訟時,房東必須準備租賃契約、所有權狀、房屋課稅現值、是否有依約繳交租金的證明等。如果提 出簡易訴訟後,租客仍避不出面,經取得法院確定判決後,可向法院聲請強制執行、保障自己的權益。
 
6. 租約期間想把房子轉賣行不行?
 
實際上,租約期間,並不妨礙房東將房子轉賣,原來的租賃契約不會受到任何影響,這是因為「買賣不破租賃原則」,簡單來說就是,買賣之後新承接的屋主,在「買賣不破租賃原則」的條件下,必須無條件接受原來的租賃契約直到契約約定的日期約滿為止。
 
由於有這樣的約定為買賣的前提,買方的考量通常是:購買後是否自用,現在的租金是否達到買家所期盼、是否有承接租約的意願;還有,若租賃契約的約期較長, 等待租約期滿的時間相對較久,等待期間房價波動是否會造成房價損失的風險……等,在上述的種種考量下,有時的確會影響到買主購買的意願以及出價的高低,因 此,這些都是想要買屋投資、收租的屋主必須要提前知道的事。
 
不過,「買賣不破租賃原則」在兩種情況下並不適用;根據民法第425條中規定「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
 
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。」也就是說,租賃契約若屬於不定期限的租約,且沒有經過公證的話,租方即不 受「買賣不破租賃原則」保護。或者是租賃契約雖然屬於有限定期限之租約,但租賃期限超過5年,且沒有經過公證,租客亦不受「買賣不破租賃原則」保護。

 

 
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歐陽.Lily

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