記者朱語蕎/專題報導、攝影

不少民眾喜歡購買露台戶或頂樓加蓋,想增加使用空間,但多數露台使用權利屬於約定專用,也就是說,原本是屬於公用的,經由約定認可後,僅給專屬戶別使用,而頂樓更常是非法加蓋私用,在實務上常有糾紛產生。

民眾購屋時,不只是注意室內坪數大小,也應了解社區內其他設施為公用或個人使用。

根據公寓大廈管理條例規定,社區的使用權利可分為「公共部分」、「專有部分」、「約定共用」和「約定專有」4種類別,「公共部分」、「約定共用」和「專有部分」爭議較少,「專有部分」就是私人空間,外人無法入侵使用;「公共部分」為一般通稱的大公、小公設施,屬公家使用範圍,例如:梯間、車道、休閒設施。

社區使用權分4種

而「約定共用」在實務上較少見,有可能發生在1樓住戶的騎樓或車道,為方便其他住戶使用,而約定開放公家使用,再依約減少管理費。

較常發生糾紛的,是「約定專有」範圍,其通常是指社區部分設施,經由管委會或住戶同意後,由某戶約定專用,最常見的是露台、1樓庭院、頂樓天台、頂樓加蓋區塊、車位等。

民眾購屋時,常會聽到稀有露台戶、獨立大庭院等廣告詞,若有意購買,在簽約時要留意合約內容,信義房屋法務部執行協理劉韋德表示,購賣中古屋可要求賣方或仲介提供約定專用同意書,確認該戶公有部分已約定為私人使用。

購屋前需確認可用範圍

尤其是露台、頂樓天台等,特別要留意是否經管委會或住戶同意,劉韋德說:「就算前屋主已私自使用多年,也不代表新住戶可延續使用,若其他住戶抗議,仍屬違法。」

另外不少人習慣在梯間擺放鞋子、雜物,增加使用空間,中信房屋資深法務專員白宗益表示,這些都屬違法行為,許多有管委會的社區,都有訂定社區公約規範,而依照《公寓大廈管理條例》,只要妨礙其他住戶通行,就可處4~20萬元罰鍰,也可依《民法》侵權條款,要求撤除雜物,若不聽勸告,還可上告法院要求搬離。白宗益表示,有些公寓頂樓戶,會在樓梯口裝設鐵門,讓鄰居無法上樓,若遇到火災影響逃生,後果不堪設想,裝設鐵門的住戶更可能犯了《公共危險罪》。

留心車位使用期限

劉韋德表示,除了頂樓露台易產生糾紛,民眾購屋時,也要留意車位的使用權利,車位是屬於共有的,但住戶多半會約定各車位由固定的住戶使用,簽約時要注意車位位置;此外,如果停車位是屬法定車位,採輪流抽籤使用,就要注意使用期限,確定自己可使用的時間。

白宗益提醒,修繕公共空間設備,其費用由全體住戶共同分擔,或由社區公基金支出,若是約定專用,按使用者付費原則,其修繕、管理費和賦稅,須獨自負擔,但主要仍依損壞原因來歸屬責任,比如︰露台損壞是因其他戶別施工不當造成,此時可請專業人員估價後釐清責任歸屬。

約定專用戶也不得拒絕其他住戶因維修進入專有部分,若刻意刁難,依據《公寓大廈管理條例》第6條規定,可訴請法院強制執行。

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