【地產專欄】

 

【地產專欄】蔡志雄:房客自殺變凶宅,該怎麼辦?房客讓房子成為凶宅總讓人望之卻步,可損失房東卻不一定拿的到,因此簽約時一定要有保證人。(圖為示意非凶宅)

「凶宅」是一個讓人望而生畏,頭皮發麻的名詞。買到凶宅,可以要求減少價金或解除契約,因為房子發生過非自然死亡的事故,大多數人就沒有購買的意願,當然會影響成交價格。所以,如果房客在房東的房子裡頭自殺,讓房子變成「凶宅」,這樣已經造成房屋價格的減損,房東應該怎麼辦?

注意繼承限定責任,要找保證人連帶保證

首先,房客在房東的房子裡自殺,造成房東的損失,房東可以主張要求賠償,但既然房客已經往生不存在了,當然不能再對房客來主張,而是要依繼承來對房客的繼承人,例如他的配偶,或順位繼承人子女、父母、兄弟姊妹、祖父母等等來請求。

這裡要注意一件事情,民法關於繼承的責任歷經幾次修法,目前繼承人從繼承開始,雖然還是要承受被繼承人財產上的一切權利、義務,例如上面提到,房客在房子裡自殺,造成房東的損失,這個債務就要由繼承人來承擔,但是,修法之後已經規定,繼承人對於被繼承人的債務,只要以繼承所得的遺產為限來負責就可以了。

什麼叫做以繼承所得的遺產為限來負責呢?假如房客自殺往生,留下一百萬的財產由繼承人繼承,那麼,繼承人就要在一百萬的範圍內,承擔房客自殺造成房東的損害;假如房客一毛錢都沒有留下,繼承人對於房客自殺造成房東的損害就完全不用負責。

那房東的損害不就求償無門了?沒錯。房東要進一步避免以上情況發生,簽訂租賃契約時,必需要求房客找人擔任保證人,就房客造成房屋的一切損害連帶保證。

這樣就一定可以把損失的要回來嗎?未必,要看這位保證人有沒有可供執行的財產。法律上打贏官司只是判決保證人要負賠償責任,但能拿到錢,必需保證人有薪水、不動產可以來執行。

所以,官司贏不一定等於可以拿到錢,記得要找一位有錢的人當保證人才有用。

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